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以颐高创业园为代表的楼宇经济新模式

每日商报记者讯 叶根琴 摄影 杜国平

  一幢楼宇就是一座金矿。

  当一幢写字楼内聚集了几十家甚至上百家不同规模和类型的企业时,这幢楼就成了磁场,巨大的人流、物流、资金流、信息流在此汇聚、流动,形成显著的财富效应。

  这就是一种新型的经济业态——“楼宇经济”。它“隐藏”在商务楼中,以此为载体,通过开发、出租、售卖楼宇引进各种企业,特别是引进常识型或大型企业的常识型服务性环节,如总部管理、研发设计、市场投资和专业服务等,从而培植税源,带动区域经济的发展。

  市面上还有一种说法,“一幢写字楼的税收赛过一个县”。据不完全统计,杭州目前共有3000万元以上税收楼宇71幢,其中“亿元楼宇”22幢,楼宇经济的魅力由此可见一斑。

  如果把“楼宇经济”的这些辐射效应称之为“外循环”的话,那么它的“内循环”也一样蕴藏着巨大的商机。

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  杭州城西文三路上的颐高创业园里云集了800多家企业,几乎可以说是一个“超级写字楼”,或者说是一个“楼宇群”。目前该园区内成立了一个服务联盟,专为800多家企业提供融资、注册以及申请高新企业等全方位的服务。服务联盟团队成员共20名,由总裁助理虞艇亲自挂帅,现在他们的服务内容又有了新的提升,频频为园内企业牵线搭桥,实现资源共享并优化资源配置。比如,本来楼里的一些科技企业规模小、贷款融资难度大,但园区内正好有银行等机构驻扎,双方便顺利地进行了对接。企业贷到了款,银行也做到了业务。

  颐高创业园服务联盟的服务效益已经显现,出租方和承租方实现双赢。园内13.7万平方米的写字楼,自从有了服务联盟后,出现了100%的出租率,这在以前是从来没有过的。园内的800家企业成了备受银行关注的客户资源,现在已经有银行专为他们设计了一款金融贷款产品,名为“颐高贷”,最高贷款额度可达3000万元。

 

  于是,就有人把一幢商务楼宇比作一条竖着的街道,它可以是“垂直的金融街”,也可以是“立体的工业园”,甚至被称为“城市的印钞机”。

  本期创富周刊将带你走进杭州楼宇,去探索隐藏在其中的财富奥妙……

  身边的机遇——

  写字楼里同样也有商机

  

  庆春路是杭州楼宇经济的发源地之一。

  上世纪90年代初,庆春路金融街初具规模,街上的三瑞大厦、长堤明苑以及凯旋门商业中心等,成了很多中小型民营企业的办公场所。现在,下城区“楼宇经济”效应已逐渐成形,规模也在不断扩大,环球中心、新华广场、三立时代广场等高端商务楼宇相继涌现。

  据统计,截至去年年底,下城区已投入使用面积超过1万平方米的楼宇共99幢,总建筑面积约300万平方米;入驻率达93%,注册率达71.8%,单位商务面积税收产出达1986/平方米;楼宇共实现税收33.04亿元,实现税收超千万元的楼宇共44幢,其中国足球协会超级联赛亿元楼宇10幢。

  这只是杭城“楼宇经济”的一个缩影,一连串的数据再次证明了一幢楼宇所能产生的辐射效应是如此庞大。

  颐高创业园内的800家企业,如今则在“楼宇经济”的“内循环”中发现了另一片商业蓝海。

  位于文三路上的颐高创业园,拥有IT流通服务中心、51孵化、IT网上技术市场平台、面向IT行业的第三方电子商务平台四个公共技术服务平台,共有800多家企业在里头办公,现在他们已经成了彼此的客户或者说是潜在的客户。

  这一切,都得益于颐高创业园的服务联盟。

  在服务联盟的号召下,前不久创业园内举办了一场“全民运动会”,康师傅独家为本次活动赞助了饮料。当然,赞助是有回报的,创业园在楼内开辟了专区,供康师傅免费展示新品。夏天到了,正是饮料战开打之际,康师傅的一次赞助得到了一块独特的阵地。

  时间再往前推两个月,创业园区里的红伟服饰要清仓处理库存。颐高创业园总裁助理虞艇得知后,专门为其开辟了特卖场地,结果特卖会受到了各家企业员工的大力欢迎,他们在上下班之余还可以淘淘宝,都说“便利、实惠”。红伟服饰的库存商品一销而空,不出两个月就回笼了资金,老板高兴得不得了。

  颐高创业园内的企业老板除了可以在寸土寸金的园区里找场地向“内部”挖潜力,还可以参加服务联盟组织的总裁沙龙寻找身边的市场。浙江天富律师事务所的邱方华曾多次参加总裁沙龙活动,每次都有收获。“创业园为大家这些入驻园区的企业多次举办不同主题的沙龙活动,有时候活动在钱塘江的游艇上举行,有时则是在环境优美的农庄里进行交流,在这种氛围下人是很放松的,交流起来很方便。”邱方华透露,每一次参加总裁沙龙活动,他都可以和楼内的一些企业达成法律服务意向。

  邱方华很希翼能够在园区内发展更多的客户,他认为,这样的服务效率更高。

  “一方面,楼上楼下的,有什么事情喊一声大家就可以上门了,避开了出门交通拥堵的问题,另一方面,都是同在一个园区里,彼此的信任度会更高,有助于提升服务质量和服务效率。”邱方华的观点得到了浙江大学经济学院赵伟教授的认可,“法律服务也是一种中介服务,服务是为别人提供的,其真谛无疑在于让人便利,为身边的人服务在便利上有着得天独厚的优势。”

  赵伟认为,服务联盟通过各类活动为园内企业搭建的桥梁,其实也是一个让企业互相发掘身边的商机的一个大平台。

13.7万平方米满租率的样本解读——

  找一位好管家有多重要

  就在今年5月,颐高创业园区实现了100%的出租率,13.7万平方米满租,也创下了颐高创业园史无前例的记录。

  毋庸置疑,创业园内的服务联盟是满租率背后的一个重要因素。服务联盟成立于去年7月,实际运行时间还不满一年,但就在这短短的十个月里,已经有不少的企业在享受服务的过程中得到了实惠。

  就在去年,杭州讯通App有限企业负责人刘经理还以为高新企业离他很远,也不懂得得具备什么样的条件才能申请到相关的资质。但是,当他参加了服务联盟举办的讲座后,一切都改变了,让他犯难的申请程序也因为可以依托创业园孵化器而随之简化。

  讯通企业要申请杭州市高新技术企业资质有两条路,详见右侧资讯附件。

  两组线路的区别很明显,后者既有专业的前期辅导,又有后期的一站式服务,可以为企业节约至少一半的时间和人力物力,达到事半功倍的效果。“因为是高新企业,可以得到政策扶持不说,走出去参加招投标,人家对大家的印象分也会打得高一些。”刘经理喜欢把服务联盟比作信息过滤器,原本他还得像无头苍蝇一样在众多信息中寻找对自己有用的部分,服务联盟的专项讲座则可以直接为他提供有效信息。

  浙江工业大学经贸学院王治平教授指出,在这两条申报线路图中,服务联盟提供的一站式服务可以说是既是批量处理又是批量服务。这样的服务不仅仅在写字楼里才有,在很多工业园区或创意产业园区里也颇为常见,园区内的招商部门为了吸引企业进驻,会在注册、登记以及各项事务的办理上提供一条龙服务。

  王治平认为,就像拥有品牌物管的楼盘会因为优质的物业服务而保值增值一样,商务楼宇或园区内的好“管家”也能助推企业成长。这就不难理解了,为什么现在的商业地产在运作时,会注入越来越多的服务成分。人们不再满足于造一幢楼并简单出租,商业地产运作更是软服务的竞争,基础的物管服务无法满足入驻企业的需求,“房东”的角色正在变化。更多的写字楼出租方积极主动地参与到楼内企业的经营活动中去,从而提升楼宇的自身竞争力。

  除了“房东”会自发地为“租客”或“住客”提供服务,政府部门在发展楼宇经济时也会提供全方位的服务。下城区发展楼宇经济领导小组办公室工作人员透露,今年下城区至少要建立10个“楼宇综合服务中心”,每个中心配备一名以上的专职楼宇工作人员。同时,下城区还组建了“一楼六员八人”的工作小组,“一楼六员八人”即楼宇引导员(街道干部)、招商员(街道招商人员)、管理员(物管)、安全员(片警)、办事员(国税、地税、工商)、联络员(社区干部)

  浙江大学经济学院赵伟教授指出,政府之所以会提供这些服务,是因为他是一个“大管家”。“如果企业已经进驻了楼宇,那么他们会在乎楼里‘管家’的服务质量。如果企业还在选择楼宇,或者说在各座城市间选择的话,政府这个‘大管家’提供的服务也能成为左右企业选择的关键因素。”

  “楼”和“楼”也有竞争——

  你得选择有“个性”的那一幢

  说到杭州未来的楼宇经济,不得不提钱江新城。

  “在不久的将来,杭州的楼宇经济发展一定会面临重新洗牌的局面,楼宇间的竞争会更激烈,各楼宇的特征必定更明显。”江干区招商中心王科长透露,钱江新城的商务楼宇面积不包括公建部分也有600万平方米,是未来杭州的中央商务区。

  “写字楼的产业划分更精细,定位也将更明晰。将来钱江新城的商务楼宇会按照国外先进的商务楼宇模式去运作,让每一座楼宇都有自己独特的个性。如果是总部企业特别集中的写字楼,就专项打造成总部经济大楼;如果是中介服务类或是培训教育类企业集中的大楼,则对应打造其中的中介服务品牌或教育品牌。”王科长说。

  “个性鲜明”的楼宇可以赢得更多的“个性”服务。杭州银行科技支行的张行长曾多次参与颐高创业园服务联盟组织的总裁沙龙活动。几次活动之后,他最大的感受是,外人都以为创业园里很多IT企业在融资环节会有困难,可事实上他们有很多的选择。

  “这些企业其实很幸福,大家走近这些企业的总裁后,会根据他们的需求量身定制产品。另外,已经有一些银行也根据他们的特点设计了专项产品。”张行长在接受采访时特别提到,杭州银行将来会针对杭州的科技型楼宇、学问创意产业型楼宇等个性楼宇推出适合的个性金融产品。

  据悉,目前钱江新城投入或是即将交付使用的商务楼宇面积约300万平方米,除了企业,对于普通人来说,这里同样是充满商机的地方。“现在钱江新城还处在起步发展阶段,这儿的餐饮企业很少,事实上大家对适合的餐饮企业是有鼓励政策的。”江干区招商中心王科长透露,今年年底就有五六幢写字楼即将交付,一旦投入使用后,五六幢楼宇里的员工就要吃饭要消费,这个市场潜力是巨大的。

  王治平赞成这一说法,他认为现在去钱江新城开个饭店,可能因为人少而生意不太好。但是,现在的房租以及选择店铺的空间更有优势,如果对于一个耐得住寂寞或者说是有市场培育期观念的创业者而言,这就是一个考验战略眼光的时刻。

  地产专家指出,这个道理其实跟一幢上规模的商务楼所起到的带动效应是相通的。一幢楼宇不仅能解决“金领”、“白领”、“无领”的创业问题,还能带动物管、保安、保洁、保绿等服务业的发展,吸纳学问程度不高、年纪偏大的就业困难人员就业。而钱江新城一批商务楼宇的崛起,则可以带动一个个商圈的形成,餐饮企业的商机只不过是冰山的一角,商圈所涉及的批发零售贸易、中介服务、金融服务业等领域同样遍布机会,关键就看你能不能发现。


 

  18创富带你看看

  世界各地的“成功”楼宇

  香港时代广场

  这里是位于香港铜锣湾的著名购物商场,也是该区地标性建筑物。

  时代广场内有包括大型购物商场、UA时代影片院、两幢办公大楼、数十家食肆、拥有700多个车位的停车场等,商场设有多家名店,而10-13楼的“食通天”饮食广场则可在地面乘观光升降机或扶手电梯到达。

  

  台北101

  它又被称为台北101大楼,在规划阶段初期原名台北国际金融中心,是目前世界第二高楼(2010年)。

  这幢建筑的15层为购物中心,684层为写字楼,85层以上就是“观景台”及观景餐厅。

  

  环球金融大厦

  上海环球金融中心是美高梅手机官方网站内地第一高楼,是上海的新地标。

  这里有高品位的美术中心,为来自世界各地的人们提供了一处欣赏现代美术的空间。这里有世界最先进的智能化办公楼,还有与国际一流中央商务区接轨的高级酒店。

  

  奇异电器大楼

  这是一幢位于纽约的摩天大楼,为洛克菲勒中心都市计划中最高的建筑物。

  NBC资讯总部所在地亦设在该大楼,入驻其中最知名的企业就是通用电气企业总部,因为“通用”的入驻大楼更名,被改为奇异(GE)电器大楼(或译通用电器大楼)。

  

  时代华纳中心

  该大楼位于美国纽约市。

  时代华纳中心内部建有商店、办公区(包括时代华纳企业总部和CNN的播出设施等)、超豪华公寓、一座酒店(文华东方酒店,由251间客房组成)、3座爵士乐歌厅(1970个座位)。

  

  纽约时报广场

  纽约时报广场位于美国纽约市曼哈顿区第42大街、弗洛德街跟第7路交叉的三角地带。

  此地作为弗洛德街剧院的中心,聚集了众多剧院、宾馆、餐厅,著名的百老汇就坐落在这里。时报广场是美国的学问中心,被称为“世界的十字路口”。

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